事关居民换购住房退税延续、废品销售梯度预缴个税，近日，国家税务总局发布《关于个人所得税有关征管事项的公告》（以下简称公告），释放个税征管利好信号。
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换购住房退税延续至2027年年底
公告明确，在2026年1月1日至2027年12月31日期间，纳税人出售自有住房并在现住房出售后1年内，在同一城市重新购买住房的，可按规定申请退还其出售现住房已缴纳的个人所得税，具体服务与征管规定参照《国家税务总局关于支持居民换购住房个人所得税政策有关征管事项的公告》（2022年第21号）执行。
国家税务总局有关负责人解释，根据相关规定，延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策至2027年12月31日。具体规定与申报操作流程也延续以往规定。
因此，居民换房个税优惠政策办理跟以往一致，并没有变化。
《国家税务总局关于支持居民换购住房个人所得税政策有关征管事项的公告》（2022年第21号）显示，纳税人换购住房个人所得税退税额的计算公式为：
新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，退税金额=现住房转让时缴纳的个人所得税。
新购住房金额小于现住房转让金额的，退税金额=（新购住房金额÷现住房转让金额）×现住房转让时缴纳的个人所得税。
现住房转让金额和新购住房金额与核定计税价格不一致的，以核定计税价格为准。
现住房转让金额和新购住房金额均不含增值税。
税费“组合拳”持续加码。此前，5月1日起落地的住房交易增值税新政也进一步降低住房交易门槛。新政明确，个人将购买不足2年的住房对外销售的，增值税征收率从5%下调至3%；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，全国统一免征增值税。
此外，各地在城市更新、存量盘活及公积金优化等领域均有积极举措，助力市场销售延续温和修复态势。
中指研究院认为，当前仅北京、上海、深圳、海南部分地区等存在住房限购政策。除了住房限购之外，不少地方在公积金使用方面还存在不合理限制（如贷款次数）、部分城市商办市场也存在限制性政策等，这些均一定程度影响着房地产相关消费。未来，房地产领域不合理限制性措施将继续优化。随着政策的落地见效，后续将有效激活市场换房需求。
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资源回收个税预缴率降半
公告还明确，自2026年7月1日起，自然人报废产品出售者通过“三流合一反向开票”向资源回收企业销售收购的报废产品，对“三流合一反向开票”年销售额（不含增值税）不超过60万元的部分减按0.25%预缴经营所得个人所得税，超过60万元的部分仍按照0.5%预缴经营所得个人所得税。其他服务与征管规定按照《国家税务总局关于资源回收企业向自然人报废产品出售者“反向开票”有关事项的公告》（2024年第5号）执行。
例如，出售者李某2026年11月25日通过“三流合一反向开票”向资源回收企业甲首次销售收购的报废产品金额为30万元，2026年7月1日至此次销售前已在另一家资源回收企业乙“三流合一反向开票”40万元，并预缴税款40×0.25%=0.1万元。那么，此次“三流合一反向开票”需预缴的税款为：（60－40）×0.25%＋（30＋40－60）×0.5%＝0.1万元。
据悉，“三流合一反向开票”主要是指通过将税务规则嵌入线上支付平台，直连废品回收活动信息，实现资源回收企业在线上支付平台向自然人报废产品出售者（以下简称自然人出售者）发起付款时，系统自动完成自然人出售者应纳税款计算、扣缴入库和预填开票，做到支付发票流、人企流、资金流“三流合一”，实现“支付即开票、开票即缴税、缴税即入库”。
该模式对于资源回收企业来说具有次月无需再为自然人出售者代办申报、无需单独建立各类证明业务真实性的收购台账、流程更为规范等优点，对于自然人出售者来说也具有开票即缴税、涉税风险更小等优点。
资源回收企业“三流合一反向开票”时，自然人出售者应如何进行操作？
国家税务总局相关负责人表示，各支付平台自然人出售者的操作流程略有差异。以支付宝平台为例，具体流程如下：
（一）资源回收企业从自然人出售者处收购废品，录入货物名称、单价、重量等交易信息后，平台自动计算支付金额、自动预填发票、自动生成待缴税费信息。
（二）资源回收企业向自然人出售者展示“付款码”。
（三）自然人出售者扫码后缴纳税款入库，货款自动转入自然人账户，发票自动开具、上传。
封面丨摄图网
责编丨李沫楠唐砚
校对丨张斌
审核丨彭婷婷
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